中古アパート投資は、少ない自己資金からでも始められる人気の不動産投資手法です。しかし、利回りだけに目を奪われて購入してしまうと、思わぬ空室リスクや修繕費用の負担に直面し、投資が失敗に終わるケースも少なくありません。
ここでは 「中古アパートの物件選びを間違えずに買う３つの方法」 を解説します。これから投資を検討している方は、ぜひチェックしてください。
１．利回りが高くても空室率が高い物件は避ける
投資用アパートを探していると「利回り10％以上」といった魅力的な数字を目にすることがあります。しかし、利回りの高さだけで判断するのは危険です。利回りは「想定家賃収入」をもとに算出されているため、実際に入居者がつかない物件では机上の数字にすぎません。
例えば、地方の駅から遠い物件や、築年数が古く需要が低いエリアでは空室率が高く、思ったほど収益が上がらない可能性があります。
不動産投資においては「空室リスクの低さ」が最も重要なポイントです。利回りが多少低くても、安定して入居者が確保できる立地を優先する方が、長期的には安定収益につながります。
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２．修繕費の予想が立つ物件、修繕履歴がわかる物件を買う
築古アパートを購入する際に軽視されがちなのが「修繕リスク」です。
特に築20年以上の物件では、外壁塗装、屋根、防水工事、給排水管の交換など、大規模な修繕が必要になるケースが多くあります。
物件を購入する際は、過去の修繕履歴を確認できるかどうかがポイントです。管理会社や売主が保管している修繕記録をチェックすることで、今後どのタイミングでどのような工事が必要になるのか、ある程度見通しを立てることができます。
また、リフォーム費用を加味して収支計画を立てることも重要です。修繕が計画的に行われていない物件は、購入後すぐに数百万円単位の工事費用が発生することもあります。
そのため、「見積もりを事前に取る」「専門家に建物診断を依頼する」といった準備を怠らないようにしましょう。
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３．良い物件は人気でスピード勝負！金融機関に事前準備をしておく
条件の良い中古アパートは、投資家の間で争奪戦になります。売りに出た途端に買付が殺到し、数日で契約済みになることも珍しくありません。
そのため、購入意思をすぐに示せる準備が何より重要です。
具体的には以下のような準備をおすすめします。
- 自分の「属性資料（年収、勤続年数、金融資産など）」をまとめておく
- 信用できる金融機関に、あらかじめ融資打診をしておく
- 他の物件でも仮審査を通しておき、実績を作っておく
このようにしておけば、良い物件が出た際に「即断即決」が可能になります。売主や仲介業者から見ても「金融機関の承認が早い投資家」は非常に信頼されやすく、優先的に情報をもらえる可能性も高まります。
まとめ：中古アパート投資の成功は「事前準備」と「冷静な見極め」
中古アパート投資は、正しい物件を選び、適切なリスク管理を行えば、安定したキャッシュフローを得られる魅力的な手法です。しかし、利回りや価格だけに注目してしまうと、空室リスクや修繕費用の罠にはまり、投資失敗につながります。
成功する投資家は、「数字だけでなく中身を見る」「事前に金融機関と関係を築く」「情報戦で出遅れない」という点を徹底しています。
ぜひ今回ご紹介した３つの方法を実践し、堅実な不動産投資を進めてください。
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