札幌で注目を集める「中古戸建て×民泊」投資戦略

～インバウンド復活と観光需要に乗る新たな資産活用のカタチ～

2025年、札幌の不動産市場は大きな転機を迎えています。背景にあるのは、インバウンド需要の急回復と、多様化する観光ニーズ、そして住宅宿泊事業（民泊）をめぐる法制度の整備です。

本記事では、なぜ今「中古戸建て×民泊運用」が投資家の間で注目されているのか、その理由と実行戦略について解説します。

インバウンド回復で観光都市・札幌に追い風

札幌は日本国内でも屈指の観光都市であり、特にアジア圏からの訪日外国人に高い人気を誇ります。
2023年後半から訪日外国人旅行者数が急回復し、2024年には2019年の水準を上回る月も出現。その勢いは2025年も続いており、新千歳空港をハブとする国際線の再開により、札幌は再びインバウンドの玄関口となりつつあります。

さらに観光のトレンドも大きく変化しています。団体ツアーではなく、個人旅行・長期滞在型の訪日客が増加し、従来のホテルでは応えきれない「暮らすような滞在」を求める傾向が強まっています。

なぜ「中古戸建て」が民泊に最適なのか？

札幌市内では、新築マンションや分譲住宅の多くが民泊禁止の管理規約を設けています。
一方で、中古戸建ては管理組合の縛りを受けず、用途地域や条例さえクリアすれば、民泊運用が可能。加えて以下のようなメリットがあります。

• 初期投資を抑えられる（物件価格＋リフォーム費で1,000万円台も可能）
• リノベーション・DIYによる差別化で宿泊者満足度を向上
• 一棟貸し・ファミリー対応など、ホテルにはない自由度

また、札幌市では住宅宿泊事業法（民泊新法）に基づき、エリアによって年間180日までの営業制限がありますが、「家主居住型」や「旅館業法の許可取得物件」であれば通年運営も可能です。

条例の制限が比較的緩いエリアとしては、観光利便性が高く外国人人気もある中央区・豊平区・南区などが挙げられます。

ホテルとの差別化が強みに

札幌市のホテルは観光回復に伴い稼働率が上昇しており、都市としての受け入れ体制も整いつつあります。ただし、平均客室単価（ADR）は全国平均を下回る水準にあり、競争激化の中で価格競争に陥りやすい側面もあります。

その点で、民泊型戸建ては次のような差別化が可能です。

• キッチンやランドリー付きで、長期滞在やファミリーに人気
• 和室・薪ストーブ・ロフトなど、独自の体験価値を提供できる
• 一棟貸しによるプライバシー性でコロナ後の需要にも対応

これらの特性により、価格競争に巻き込まれず、高稼働を維持できる運営が可能となります。

2030年を見据えた中長期の資産価値にも期待

さらに、札幌市では今後の都市開発にも注目が集まっています。

• 北海道新幹線の札幌延伸（2030年度予定）
• 2030年冬季オリンピック・パラリンピック招致活動の進展
• ホテル・複合商業施設などの再開発プロジェクトが進行中

これらは、不動産価値の中長期的上昇要因となると同時に、観光都市としてのブランド価値を押し上げ、宿泊需要をさらに高める材料でもあります。

投資検討の際に押さえるべきポイント

札幌で中古戸建てを活用して民泊運用をする場合、以下の観点から戦略を立てることが重要です。

まとめ：札幌の中古戸建ては「使える資産」

観光需要の回復、個人旅行客の増加、民泊運用の多様化、そして将来の都市開発――
これらが重なる札幌では、「中古戸建てを資産化しながら民泊収益を得る」というハイブリッドな投資が現実的かつ有望な選択肢になっています。

まだ物件価格が高騰しきっていない今こそ、好条件の中古戸建てを仕入れるチャンスです。
弊社では、民泊運営に適した中古戸建てのご紹介から、許可取得・リフォーム・運営サポートまでワンストップでご相談を承っております。

ご興味のある方は、お気軽にお問い合わせください。
札幌での新たな投資チャンスを、ぜひご一緒に形にしていきましょう。

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株式会社L不動産　代表取締役　生田忠士