アパート経営は、安定した家賃収入を得られる魅力的な投資手法です。しかしその一方で、「安定収入」という言葉に安心しすぎると、後に大きな損失やトラブルに発展するリスクもあります。
今回は、実際にあったアパート経営の失敗事例をもとに、投資家が陥りがちなリスクとその対策についてご紹介します。
1. 計画性の甘さによる失敗
● 想定以上の空室期間・家賃下落
事例： 新築当初は満室だったものの、数年後には周辺に新築物件が増え、人口も減少。競争力が落ち、家賃を下げても入居が決まらずローン返済が困難に。
原因：
- 市場調査不足
- 将来の賃貸需要予測の甘さ
- 駅から遠い、競合物件多数の立地
● 修繕費用の見積もり不足
事例： 外壁・屋根・水道設備など、大規模修繕が重なり初年度に数百万円の支出。資金が枯渇し追加融資を受ける羽目に。
原因：
- 建物診断の未実施
- 修繕積立の見通し不足
- 建築費を抑えすぎた品質問題
● 金利変動への対応不足
事例： 変動金利で融資を受けたものの、金利上昇で返済額が増加。キャッシュフロー悪化により資金繰りが逼迫。
原因：
- 固定金利の選択肢を検討していなかった
- レバレッジのかけすぎ
2. 管理体制の不備による失敗
● 入居者トラブルの放置
事例： 騒音やゴミ出しトラブルを放置した結果、優良入居者が退去。問題のある入居者だけが残り、物件の評判が悪化し空室続出。
原因：
- 管理会社任せの姿勢
- トラブル対応マニュアルの不在
● 建物の老朽化放置
事例： エアコン故障、共用部の清掃不備などが重なり、内見時の印象が悪く入居が決まらず。修繕を怠った結果、入居者も退去。
原因：
- 修繕費を惜しむ
- 定期点検の未実施
● 家賃滞納への甘い対応
事例： 滞納入居者に甘く対応した結果、家賃未回収、夜逃げ、原状回復費用まで負担。最終的に大損。
原因：
- 入居審査の甘さ
- 保証会社未利用
- 法的対応の遅れ
3. 悪質な業者・甘い投資判断
● サブリース契約の罠
事例：「家賃保証付き」と信じて契約。数年後、賃料の一方的な引き下げと原状回復費用の負担が判明。契約解除も困難。
原因：
- 契約書の読み込み不足
- 業者任せの判断
● 高利回り物件に飛びつき失敗
事例： 表面利回り12％の物件を購入。しかし実際には空室だらけで違法建築と判明。大赤字で手放すことに。
原因：
- 利回りだけで判断
- 現地確認・法務調査不足
● 自己資金ゼロ・フルローンで無理な購入
事例： フルローンで購入するも、空室と修繕でキャッシュフローが破綻。最終的に任意売却し、債務だけが残る。
原因：
- 過度なレバレッジ
- リスク管理の甘さ
失敗を回避するための対策
- ✅ 市場調査の徹底（立地、家賃相場、将来人口）
- ✅ 資金計画に余裕を持つ（空室、修繕、金利上昇を想定）
- ✅ 信頼できる管理会社・専門家の選定
- ✅ 契約内容の精査と理解
- ✅ 自ら現地調査を行う姿勢
アパート経営は「始めること」よりも「継続すること」に本当の難しさがあります。大切なのは、リスクを想定し、それを先回りして管理できる体制を作ることです。
私たち株式会社L不動産では、こうした失敗事例を活かしたサポート体制と、堅実な不動産投資のご提案を行っております。気になることがありましたら、ぜひお気軽にご相談ください。
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代表取締役 生田 忠士
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