物件調査不足が招く3つのリスク
- 突発的な大規模修繕費
築古物件では、屋根防水、配管、電気設備などの劣化が進んでいます。購入後すぐに数百万円の修繕が必要になるケースも珍しくありません。 - 空室・家賃下落リスク
築年数や周辺環境を無視して購入すると、競合物件に勝てず、想定以上に空室が発生。結果としてキャッシュフローが悪化します。 - 融資返済の圧迫
修繕費や空室損で収入が減少すると、ローン返済比率が上がり、生活資金まで圧迫されます。
調査不足を防ぐためのチェックポイント
- 現地調査は必ず複数回行う（平日・休日、昼・夜で環境確認）
- 建物診断（インスペクション）の活用
第三者の建築士に依頼し、劣化状況を数値化してもらう。 - 修繕履歴の確認
過去にどの部分を修繕し、どこが未対応かを把握する。 - 近隣の賃貸相場調査
同条件での家賃相場と空室状況を比較し、収支計画を現実的に作る。 - 利回り計算は“悲観的”に
空室率10〜15％、家賃下落、修繕費積立を見込んだ試算を行う。
「即決」は避けるべき
不動産投資の世界では、スピードも重要ですが、「即決」は大きなリスクを伴います。特に初めての投資や築古物件の場合、最低でも以下を終えてから契約しましょう。
- 現地・周辺調査
- 建物状態チェック（インスペクション）
- 賃貸需要と相場の確認
- 融資条件と返済シミュレーション
- 将来の修繕計画と資金準備
まとめ：見た目や数字だけで判断しない
今回の漫画の投資家のように、「リフォーム済み」「高利回り」という表面的な魅力に惹かれ、物件調査を省略してしまうと、購入後に予想外の修繕費や空室に悩まされます。
不動産投資は長期戦です。物件の“中身”まで徹底的に調べることで、安定した収益と資産形成が可能になります。
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代表取締役 生田 忠士
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