【2025年最新版】「セカンドベスト」エリアに注目！都心に手が届かない時代の中古不動産投資戦略

近年、都心部の不動産価格は高騰の一途をたどっています。港区・渋谷区などの都心5区では、利回りは3%前後にまで低下し、一般の投資家にとっては**“割高感”**が否めない状況です。そうした中、注目されているのが「セカンドベスト」と呼ばれるエリアです。

この記事では、**都心に代わる魅力的な中古不動産投資先としての“セカンドベストエリア”**に焦点を当て、金利動向や実需層の変化も交えて解説します。

セカンドベストエリアとは？

「セカンドベストエリア」とは、都心ほどのブランド性はないものの、アクセスの良さ・生活の利便性・相対的な価格の割安感を兼ね備えた郊外住宅地を指します。

たとえば：

• 東京都：練馬区、板橋区、葛飾区など
• 神奈川県：川崎市中原区・横浜市港北区
• 千葉県：市川市・船橋市・浦安市
• 埼玉県：川口市・和光市・朝霞市

これらのエリアは、都心まで30分以内のアクセスが可能でありながら、物件価格は都心よりも30～50％ほど安いという特徴があります。

なぜ今、セカンドベストエリアなのか？

1. 都心の価格高騰による買い控え

東京都心では、新築マンションの平均価格が1億円を超えるケースも珍しくなく、実需層の購入意欲が低下しつつあります。そのため、「予算内で買える場所」として郊外人気が再燃しています。

👉 【参考】
住宅新報｜首都圏マンション価格が過去最高を更新（2025年）

2. 金利上昇局面での「買いやすさ」重視

2024年以降、日銀の金融政策転換により、長期金利はじわじわと上昇傾向にあります。これにより住宅ローンの金利も上昇し、「価格帯」重視の購入動機が強くなっているのです。

とくに実需層にとっては「月々の支払額が現実的かどうか」が重要な判断基準。セカンドベストエリアの物件は、その意味でも優位性があります。

👉 【外部リンク】
住宅金融支援機構｜フラット35 金利推移

3. 生活利便性とリモートワークのバランス

コロナ禍以降、リモートワークをきっかけに「通勤利便性一辺倒」から「住環境重視」へと需要がシフトしました。練馬区や川口市などは、公園・教育施設・商業施設が充実しており、ファミリー層やDINKs層に人気です。

とくに中古アパートや中古区分マンションであれば、初期投資を抑えながら、堅実なキャッシュフローを得ることも可能です。

投資家目線で見る「セカンドベスト」の魅力

また、今後のインフレ局面や金利上昇リスクを考慮すると、キャッシュフローが出やすい中古物件の魅力はさらに増すでしょう。

成功するためのチェックポイント

1. 沿線と駅距離：都心30分圏内か？急行停車駅か？
2. 人口動態：人口増加傾向か？ファミリー層の転入があるか？
3. 再開発・大型施設の動き：都市計画や商業施設の新設情報も要チェック
4. 賃貸需要：駅前の賃貸物件の募集数・家賃相場・成約スピードを調査

まとめ：2025年は“セカンドベスト”が主役になる？

2025年以降の不動産投資では、「都心一極集中」の考え方に変化が起きつつあります。金利の上昇・物価高・実需の変化が複合的に絡む今こそ、堅実で再現性のある中古投資物件を郊外で探す動きが加速しています。

今後も人口減少や金融政策の影響を見極めながら、“価格と実需のバランス”を見極める投資が求められるでしょう。

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株式会社L不動産
代表取締役　生田 忠士
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