アパートやマンション経営を検討する際、「空室保証」や「家賃保証」といった言葉は非常に魅力的に聞こえます。
しかし、不動産投資家の間では、サブリース契約のリスクがたびたび問題視されています。安定収入をうたう契約の裏側には、長期的に収益を圧迫する仕組みが潜んでいることも少なくありません。
今回は、不動産経営におけるサブリースの実態と、投資家がとるべき具体的な対策を解説します。
サブリース契約とは？
サブリースとは、オーナーが所有物件を不動産会社や管理会社に一括で貸し、その会社が入居者に転貸する仕組みです。
契約中は入居状況に関係なく「保証賃料」が支払われるため、**「空室リスクゼロ」**と宣伝されることが多いです。
サブリースの特徴
- 空室でも一定額の家賃収入がある
- 管理業務を一括委託できる
- 長期契約（10〜30年）をうたうケースが多い
サブリースの“闇”4つ
① 家賃減額リスク
契約後数年で「保証賃料を下げます」と通告されることがあります。多くの契約書には**「保証賃料は見直し可能」**と記載されており、拒否が難しいのが実情です。
② 中途解約の困難さ
オーナーからの解約は数ヶ月〜数年先になることがあり、違約金や契約条件の制約も多く、即時解約は困難です。
③ 実質的な収益減少
サブリース会社は賃料の一部を差し引いて利益を確保します。そのため、通常の管理委託や自主管理に比べて手残りが少なくなるケースが多いです。
④ 営業時の説明不足
「30年間家賃保証」「家賃は下がりません」と営業されても、契約書には減額・更新条件が明記されている場合があります。
👉 参考：消費者庁｜サブリース契約に関する注意喚起
投資家が取るべきサブリース対策
✅ 契約内容の精査
- 賃料改定条件
- 中途解約条件
- 修繕費負担範囲
- 更新時の条件
✅ 第三者の専門家に相談
契約前に不動産に詳しい弁護士や宅建士、投資コンサルタントへ相談することで、将来のリスクを回避できます。
✅ 管理方式の見直し
立地や入居需要が安定している物件は、通常管理や自主管理に切り替えることで収益改善が期待できます。
✅ 複数社の条件比較
必ず複数の管理会社やサブリース会社から見積もりを取り、条件を比較検討しましょう。
👉 参考：国土交通省｜賃貸住宅管理業法の概要
まとめ｜契約前の慎重な判断が成功のカギ
サブリースは正しく利用すれば安定経営の一助になりますが、内容を理解せずに契約すると長期的に収益を失う可能性があります。不動産投資は「楽して儲かる」仕組みではなく、契約の中身を理解して適切な選択をすることが重要です。
株式会社L不動産では、サブリース契約の診断・収益改善のご提案を行っています。契約見直しや管理方式の変更で、手残りを増やすお手伝いが可能です。
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