アパート投資で成功するための3つの重要ポイント

～失敗しない収益不動産選びのコツとは？～

アパート投資は、長期的に安定したキャッシュフローを得られる魅力的な資産運用手法のひとつです。しかしながら、すべてのアパートが成功を約束するわけではありません。利回りの数字だけに惑わされて購入してしまうと、後に資金繰りや空室リスクで悩まされることもあります。

ここでは、不動産会社として多くの投資家をサポートしてきた弊社が考える「アパート投資で成功するための3つの視点」について解説します。

アパート投資における第一のポイントは、立地と周辺環境の良し悪しです。いかに表面利回りが高くても、入居者が集まらなければ意味がありません。特に注目すべきは以下の要素です。

駅距離と所要時間
　最寄り駅から徒歩10分以内が理想とされますが、バス便が豊富であれば15分圏も選択肢になります。地方都市では駅徒歩よりも「主要幹線道路沿い」「商業施設の近隣」などが評価されます。
生活利便性
　スーパー、コンビニ、ドラッグストア、病院、学校など、日常生活に必要な施設が徒歩圏にあるかも重要です。入居希望者が物件探しをする際の「比較軸」になる部分です。
周辺の賃貸需要
　単身者が多いエリアか、ファミリー層が多いかによって、部屋の広さや設備に求められる条件も変わります。大学、工場、大型病院などが近くにあると、安定した需要が見込めるケースも。

「安いから」「利回りが良いから」ではなく、“入居者の目線”で立地を分析することが、空室リスクを減らす鍵となります。

アパート投資は、自己資金だけで行うのではなく、金融機関の融資を活用してレバレッジをかけるのが一般的です。その際、金融機関選びと融資条件の組み方は、投資成否を左右する大きな要素です。

どの金融機関を使うか
　都市銀行、地方銀行、信用金庫、ノンバンクといった選択肢がありますが、物件エリアや築年数、借主の属性によって使える金融機関が変わってきます。弊社では、提携金融機関とのネットワークを活かし、エリア特性に応じた最適な金融機関をご紹介しています。
金利と返済期間
　低金利が有利なのは当然ですが、それ以上に「無理のない返済計画」を立てることが重要です。特に返済比率（年間返済額 ÷ 家賃収入）を抑えることで、突発的な空室や修繕費にも耐えられる経営が可能になります。
評価と担保戦略
　融資審査では、物件の積算評価や収益還元評価が重視されます。特に築古物件では「土地値がしっかり出るか」が審査通過のカギになります。表面利回りだけでなく、「融資が付きやすい物件」を選ぶことがプロの視点です。

どれだけ良い立地で、融資条件が整っていても、**入居が続かなければ収益は安定しません。**ここで重要になるのが、賃料の妥当性と空室リスクの管理です。

相場に合った賃料設定
　無理に高い賃料を設定しても、長期空室に陥るだけです。周辺相場をきちんと調査し、「家賃＋共益費」で見た時に競争力があるかを確認する必要があります。弊社では、リーシング時に近隣物件の成約事例をもとにした適正賃料のアドバイスを行っています。
空室対策と差別化
　築年数が経過していても、**リフォームや設備追加（例：ネット無料、宅配ボックス、TVモニタ付きインターホンなど）**により、十分な差別化は可能です。また、弊社では地域に強い管理会社と連携し、空室リスクを下げる運用支援も行っています。
収支シミュレーションの精度
　見落としがちなのが「管理費」「修繕費」「固定資産税」といった経費です。こうしたランニングコストを含めた**実質利回り（NOI）**で判断することで、長期的な収益安定を見込むことができます。

まとめ：数字だけでなく「プロの視点」を持つことが成功の鍵

アパート投資で成功するには、**数字だけでなく、立地・融資・管理といった“目に見えにくい要素”**をしっかり押さえることが欠かせません。弊社では、収益不動産の仕入れから融資付け、賃貸管理までワンストップで支援しており、多くの投資家様からご相談をいただいております。

「これからアパート投資を始めたい」「融資や物件の選び方に不安がある」——そんな方は、ぜひ一度お気軽にご相談ください。経験豊富なスタッフが、成功への道筋を一緒に描いてまいります。

株式会社L不動産　代表取締役

宅建士、FP２級　生田　忠士