不動産投資 vs 新NISA・iDeCo｜老後資金に効くのはどっち？【2025年最新版】

「老後資金2,000万円問題」が注目されて数年。政府も制度改革を進め、新NISAやiDeCo（イデコ）など税制優遇付きの投資制度が整備されています。

一方で、「不動産投資」で安定した家賃収入を得ながら老後に備える選択も、根強い人気を誇ります。

では、本当に老後の安心につながるのはどちらなのか？
この記事では、不動産投資と新NISA・iDeCoを「資産形成」「リスク」「節税効果」の視点から比較し、どちらがあなたに合っているかを考察します。

✅ 比較①：老後資産の形成力

新NISA・iDeCoの場合

金融庁の試算によると、年利5％で20年間積立てると約1.6倍の資産増が見込めます。
月3万円×20年＝720万円の積立で、約1,140万円に。

👉 金融庁「つみたてNISAガイドブック」

ただし、元本保証はなく、運用成績次第で増減するのが前提です。
iDeCoは60歳まで引き出せないため、「老後専用」の資金と割り切る必要があります。

不動産投資の場合

例えば、2,000万円の中古アパートを購入し、月8万円の家賃収入を得た場合、
年間96万円＝20年で約1,920万円の収入（維持費控除前）が見込めます。

資産価値が残れば、売却益や相続財産としての活用も可能。
さらにローンを活用すれば、少ない自己資金でレバレッジ効果を得られる点も魅力です。

✅ 比較②：リスクの中身が違う

新NISA・iDeCoのリスク

株式・投資信託の価格変動リスク
世界経済・政治動向に左右される
円安やインフレに強いとは限らない

分散投資はしやすいですが、短期的に元本割れする可能性もあります。

不動産投資のリスク

空室・家賃下落
修繕費や自然災害
立地や管理次第で利回りが大きく変動

ただし、保有物件を選べば長期安定収入を確保しやすく、「目に見える実物資産」なので安心感があります。

✅ 比較③：節税メリット

新NISA・iDeCo

新NISA：売却益・配当益が非課税（最大1,800万円まで）
iDeCo：掛金が全額所得控除、運用益非課税、受取時も控除あり

👉 国税庁：NISA・iDeCoの税制優遇制度

どちらもサラリーマンにとって非常に大きな節税効果があります。