利回り8%超も！築古アパートの再生投資術

近年、不動産価格の高騰や金利の上昇により、新築や築浅物件への投資利回りが圧縮される中、「築古アパート再生」という投資手法が再注目されています。特に築30年以上のアパートでも、リフォームや管理の工夫次第では表面利回り8〜10％超を実現するケースも珍しくありません。

今回は、「築古アパート 投資」「利回りアップ 方法」「アパート再生」といった視点から、実例を交えて高利回りを狙う再生手法をご紹介します。

なぜ今、築古アパートが狙い目なのか？

築年数の経ったアパートは価格が大きく下がっているため、初期投資額を抑えることが可能です。一方、家賃相場が極端に下がっていなければ、投資効率（利回り）はむしろ高くなることも。

たとえば、以下のような物件が典型です：

• 築35年 木造アパート（東京都郊外）
• 購入価格：3,000万円
• 家賃：5万円 × 6室 = 年間360万円
• 表面利回り：12%

ただし、購入後に修繕コストや空室リスクを適切に織り込む必要があります。成功するためには、**「見極め力」と「再生ノウハウ」**が重要です。

築古アパート再生の3つのポイント

① 初期コストを抑えて「構造と土地」を評価

築古物件の中でも「土地の価値がある」「構造がしっかりしている（傾きなし、雨漏りなし）」ものは、長期運用にも耐えられる資産になります。建物が古くても、修繕すれば再生可能です。

👉 参考：国土交通省「中古住宅流通促進策」
https://www.mlit.go.jp/common/001400744.pdf

② リフォームは「ターゲットに合わせて絞る」

すべてをリノベーションするのではなく、ポイントを絞って手を加えることが利回りアップのコツです。

• 水回り設備は交換 or 美装
• 床・クロスは明るめで統一感
• Wi-Fi・宅配ボックスなど設備追加で付加価値

実際、ある築32年のアパート（埼玉県）では、内装リフォームを1室あたり35万円で実施し、家賃を月2万円アップさせることに成功しました。

③ 管理・入居付けも再生の一部

築古物件では、管理がずさんなまま放置されていることも多く、空室＝管理の失敗というケースもあります。

• 共用部清掃を徹底
• 入居者ニーズに合った間取り・設備を把握
• 管理会社の見直し（インセンティブ型契約も◎）

近年は「DIY可」「ペット可」「外国人OK」など差別化戦略で高稼働を維持する事例も増えています。

👉 参考：LIFULL HOME’S 空室対策ガイド
https://www.homes.co.jp/owner/lab/series/akishitsu/

実例紹介：利回り9.6%！築36年アパートの再生成功例

東京都多摩地区の築36年木造アパート（全6戸）は、旧オーナーが放置気味で2戸空室の状態でした。現オーナーが以下の再生を実行：

• 内外装リフォーム（350万円）
• 自主管理から地域密着型の管理会社へ変更
• 家賃改定・写真付きでSUUMO等に掲載

結果、半年以内に満室稼働。総投資額3,500万円に対し、年間収入336万円（利回り9.6％）を実現。

築古アパート投資のリスクと対策

まとめ：築古でも「工夫次第で化ける」資産に

築古アパートは一見リスクが高く見えますが、**「安く買って、工夫して、高く貸す」**というビジネスモデルが成立します。

2025年は金利がじわじわ上昇する中で、初期費用を抑えた高利回り戦略はより現実的で魅力的です。不動産投資における“第二の選択肢”として、ぜひ築古アパート再生にも注目してみてください。

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株式会社L不動産
代表取締役　生田 忠士
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