不動産投資において「高利回り」の物件はとても魅力的に見えます。特に地方都市では、首都圏と比べて物件価格が安く、表面利回りが10％を超える案件も少なくありません。
しかし、ここに落とし穴があります。それが 「空室リスク」 です。
本記事では、地方不動産投資で陥りやすい「空室リスクを軽視した失敗事例」を取り上げ、その原因と回避するためのポイントを解説します。
◆ 典型的な失敗事例：利回り12％に惹かれた投資家の結末
Aさんは不動産投資を始めて間もないサラリーマン投資家。首都圏の物件価格が高騰している中、地方の築古マンションを「表面利回り12％」という数字に惹かれて購入しました。
購入当初は大学や工場が近くにあり、入居需要も一定数ありました。しかし数年後、その大学はキャンパス統合により縮小、工場も人員削減を実施。地域の人口減少に拍車がかかり、入居者は激減しました。
結果として、空室が埋まらず家賃収入は大幅に減少。維持管理費やローン返済だけが残り、最終的に物件を大幅な損失で売却することになってしまったのです。
◆ なぜ地方不動産は空室リスクが高いのか？
1. 人口減少と世帯数減少
総務省統計局のデータによると、日本の地方都市の多くは人口減少が続いています。特に若年層の流出が顕著であり、将来的に入居需要はさらに減少することが予測されます。
👉 参考：総務省統計局｜人口推計
2. 雇用環境の変化
工場の閉鎖や企業の拠点縮小は、地域の賃貸需要に直結します。ひとつの産業に依存している地域では、その企業の動向ひとつで不動産経営が大きく揺らぎます。
3. 新築・築浅物件との競合
地方でも新築アパートや戸建て賃貸が供給され続けています。築古物件は競争力を失いやすく、空室が長期化するリスクが高まります。
◆ 空室リスクを回避するためのチェックポイント
地方物件がすべてNGというわけではありません。成功している投資家も多く存在します。その違いは、事前の調査とリスク管理にあります。
1. 人口動態・世帯数の調査
- 過去10年の人口推移
- 若年層や単身世帯の増減
- 将来的な人口予測
これらは市区町村の統計や国勢調査データから確認可能です。人口が減少しているエリアでは、どれだけ高利回りでもリスクが高まります。
2. 地域の産業・雇用の安定性
- 主要産業に依存していないか
- 大学・工場の縮小や移転予定がないか
- インフラ整備や再開発の計画があるか
経済基盤が弱い地域は、数年で需要が激変する恐れがあります。
3. 賃貸需要の現場調査
- 実際の不動産会社にヒアリング
- 周辺の空室率や家賃相場を確認
- 入居者層（学生、単身者、ファミリー）の特定
インターネットの情報だけでなく、現地での肌感覚が非常に重要です。
◆ 空室リスクを軽減する投資戦略
① 需要の底堅いエリアを選ぶ
地方でも、政令指定都市や県庁所在地、大学や病院が集中するエリアは比較的需要が安定しています。
② 物件の差別化
築古物件でも、リノベーションや家具付き賃貸、ペット可などで差別化すれば、競合物件に対抗できます。
👉 参考：リノベーション協議会
③ 管理会社の力を借りる
空室対策の実績がある管理会社を選ぶことで、入居付けのスピードや安定性が向上します。募集戦略の提案力も重要です。
④ 出口戦略を描いておく
「何年後に売却するのか」「資産価値は維持できるのか」を購入前から想定しておくことが大切です。
◆ まとめ：高利回り＝安全ではない
- 地方不動産は高利回りに見えるが、空室リスクが大きな弱点
- 人口動態や雇用環境、需要構造を調査せずに購入すると失敗しやすい
- 成功するためには、需要の底堅いエリア選定や差別化戦略が必須
数字だけに惑わされず、「誰が住むのか」を徹底的に調べることが、不動産投資成功の最重要ポイントです。
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代表取締役 生田 忠士
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