不動産投資といえば「賃貸マンション経営」や「アパート経営」が一般的ですが、近年注目を集めているのが沖縄軍用地投資です。安定した収入と相続対策の有効性から、長期的な資産形成を目指す投資家の間で関心が高まっています。さらに、返還予定地を中心に不動産価格が大きく上昇した事例もあり、将来的な売却益を狙える点も見逃せません。
本記事では、軍用地投資の仕組み、メリット・デメリット、価格動向、相続対策としての強みを解説しながら、投資家にとっての活用ポイントをわかりやすく紹介します。
沖縄軍用地とは？
沖縄には米軍基地や自衛隊基地が集中しており、その面積は県全体の約15％を占めます。地主はその土地を国に貸し出し、国から「借地料」を受け取る仕組みになっています。
この借地料は毎年1％前後の上昇が続いており、インフレ環境でも安定した収入源となるのが特徴です。軍用地を購入すれば地主の立場を引き継ぎ、国からの借地料を受け取れるのです。
沖縄軍用地投資のメリット
1. 安定した収益
借地料は国が支払うため、滞納リスクがほぼゼロです。通常の不動産投資で悩みの種となる空室リスクや家賃滞納の心配がなく、長期的な安定収益を確保できます。
2. 相続税対策に有効
軍用地の相続評価額は市場価格に比べて4割程度低く評価されるケースが多いため、現金を相続するよりも税負担を軽減できます。
例えば、1億円の現金を相続すると評価額も1億円ですが、軍用地1億円分を相続すると評価額が約4,600万円に圧縮されるケースもあります。
3. 返還後の地価上昇を狙える
特に注目されているのが嘉手納基地より南のエリアです。この地域は返還予定があり、再開発が進むと不動産価値が上昇する可能性が高いと考えられています。実際に、返還予定地で不動産価格が1.5倍以上に上昇した事例もあり、インカムゲインに加えキャピタルゲインも期待できるのです。
沖縄軍用地投資のデメリット
もちろん、メリットばかりではありません。
- 利回りは2％前後で、他の投資商品に比べれば低い
- 県外居住者は融資が難しい場合が多い
- 土地を自由に使えない（基地内のため立ち入り不可）
つまり、軍用地投資は「短期で大きな利益を狙う投資」ではなく、「安定性を重視した守りの投資」として位置付けるのが適切です。
売買価格の決まり方
軍用地の価格は以下の計算式で決まります。
年間借地料 × 倍率 = 売買価格
倍率は需給バランスで変動します。人気の高いエリアや返還予定地は倍率が上がる傾向があり、一般的には10〜20倍程度が目安です。
沖縄軍用地と不動産市場の関係
沖縄は観光産業が盛んで、アジア20億人市場に近接する地理的優位性を持ちます。また、「世界の長寿地域ブルーゾーン」のひとつとしても知られており、人口動態や住宅需要も堅調です。
この環境において軍用地は、景気変動に左右されにくい「国が借りる特殊な不動産」として投資家に支持されています。加えて、返還後の再開発によって新たな街づくりが進めば、安定収益＋売却益の両方を狙える投資対象として大きな可能性を秘めています。
沖縄軍用地投資のまとめ
沖縄軍用地投資は、
- 安定した収益を得たい方
- 相続税対策を考えている方
- 返還後の再開発による売却益を狙いたい方
に最適なローリスク投資です。嘉手納基地より南の返還予定エリアではすでに価格が1.5倍以上に上昇した事例もあり、今後の資産価値の伸びにも期待できます。
不動産投資の選択肢のひとつとして、ぜひ検討してみてください。
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株式会社L不動産
代表取締役 生田 忠士
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