～築浅中古の高騰と新築市場の意外な動き～
こんにちは。L不動産の生田です。
本日は、2025年6月時点での「東京マンション価格の最新動向」について、投資家目線で読み解いていきたいと思います。
今、東京のマンション市場は、大きな転換点を迎えています。新築マンションの価格に一時的な下落の兆しが見られる一方、**築浅中古マンションの価格が“新築超え”**を記録するなど、これまでの常識が通用しない局面に入っています。
不動産投資のタイミングや戦略を考える上で、非常に重要なシグナルがいくつも出てきています。
■ 築浅中古マンションが高騰中
まず注目すべきは、築浅中古（2006年以降築）の価格上昇です。
東京都23区内では、これらの物件がバブル期（1990年）を超える水準で取引されており、新築と同等かそれ以上の価格で売買されるケースも珍しくありません。
なぜこのような現象が起きているのでしょうか？
- 新築供給の減少：建設コストの上昇や人手不足により、新築マンションの供給数が絞られている
- 性能と設備の進化：2006年以降の物件は断熱・耐震・セキュリティ面で水準が高く、住み替え層にも人気
- 購入者心理の変化：「多少高くても、すぐ住める・安心して貸せる物件が欲しい」
こうした背景から、特に「築15年以内×立地良好」の中古物件には強い需要が集中し、売り手市場が続いています。
■ 一方で新築は一時的に下落
2025年4月、首都圏の新築マンション平均価格は6,999万円となり、ついに7,000万円の大台を下回りました（前年比‑8.7％）。
「値下がりか？」と思うかもしれませんが、これは実態を見ると少し事情が異なります。
- 都心の高級マンションの供給が一時的に減少
- 代わりに、千葉・埼玉などの郊外での供給が増加
- 結果、全体の平均価格が押し下げられた
つまり、“価格が下がった”というよりは、“構成比の変化で見かけ上下がった”というのが実態です。
なお、建設コストや人件費は依然として高止まりしており、今後は価格が再び上昇する可能性もあります。特に、都心部や駅近立地の物件は依然として値崩れしにくい構造です。
■ 中古マンション価格の上昇は続く
中古市場も好調です。特に東京都23区内では、平均坪単価が9.3％上昇し、34ヶ月連続で上昇中というデータも出ています。
今後も下がる兆しはなく、むしろ「新築をあきらめた層」が築浅中古に流れ、価格を押し上げる要因になると見られています。
■ 投資家が今、取るべき戦略とは？
現在の東京市場は、「一時的な調整」と「構造的な高値傾向」が同時に存在しています。では、不動産投資家としてどのように立ち回るべきか。ポイントは以下の3つです。
① 「築浅中古」を狙う
特に2006年以降の物件は、住宅性能表示制度や新耐震基準にも対応し、融資も出やすい。売却時も出口が見えやすく、流動性が高いです。
② 23区×駅近×築15年以内
価格が高騰しているとはいえ、「立地と築年」で選べば、まだ堅実な投資対象は見つかります。家賃も下がりにくく、空室リスクも低い。
③ 金融機関との戦略的連携
利回りだけで物件を選ぶ時代は終わりました。銀行評価や積算、返済比率なども重視し、「融資が通る物件」を選ぶのが基本です。
■ まとめ：東京市場はまだ終わっていない
「もう東京は高すぎて買えない」と感じている方も多いかもしれませんが、今回の動向から言えるのは、“本当に良い物件”にはまだ価値があるということです。
弊社では、仕入れから融資相談まで一貫してサポートしております。
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株式会社L不動産｜代表取締役 生田忠士
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