【不動産投資ブログ】東京の不動産利回りはまだ上がる？世界主要都市との比較で見える上昇余力

はじめに

2025年現在、日本の不動産市場は大きな注目を集めています。日経平均株価がバブル期以来の高値を更新し、国内経済の新たなステージが意識される中、東京の不動産利回りが世界の主要都市と比べてまだ上昇余力があるという見方が広がっています。

不動産投資を検討する際、単に「国内利回り」だけでなく、「世界都市との比較」が非常に重要です。なぜなら、資金はグローバルに動くからです。海外投資家の視点から見て、東京が割安であれば、資金流入は続き、価格上昇や利回り改善の余地が生まれるのです。

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不動産利回りの基礎

まず、簡単に不動産利回りの意味を整理しておきましょう。

• 表面利回り（Gross Yield）
  年間家賃収入 ÷ 物件購入価格 × 100
• 実質利回り（Net Yield）
  家賃収入から管理費、修繕費、税金などを差し引いた後の利回り

投資家が実際に重視するのは実質利回りですが、都市間比較では表面利回りが使われるケースが多いです。

東京の不動産利回り

東京の住宅系不動産の平均的な表面利回りは、約3.0～5.0％ の範囲にあります。特に1Rや1Kといったコンパクト物件は利回りが比較的高く、4～5％台も可能です。一方、都心部の高額マンションや一等地の物件では2～3％台にとどまることもあります。

世界的に見ると、東京は「大都市圏でありながら利回りが比較的高い」部類に属します。これは、物件価格に対して賃料がまだ割安であることや、需要に対して供給が安定していることが背景にあります。

世界の主要都市との比較

それでは、ニューヨーク、ロンドン、パリ、香港など世界の主要都市と東京を比較してみましょう。

• ニューヨーク：2.5～3.5％程度
• ロンドン：2.0～3.0％程度
• パリ：2.5％前後
• 香港：2.2～2.8％程度

これらの都市と比べると、東京の3～5％というレンジは明らかに「投資妙味がある」水準です。特に、国際的に有名な大都市圏で4％台の利回りが期待できるのは希少です。

アジア主要都市との比較

次に、アジアの主要都市と比較してみましょう。

• シンガポール：2.5～3.0％
• 上海：2.5～3.5％
• ソウル：3.0～4.0％
• バンコク：5.0～6.0％

バンコクやマニラといった新興都市では高利回りが見込めますが、政治リスクや通貨リスク、外国人投資規制などの不確定要素が多いのも事実です。一方で、東京は安定した法制度、治安、インフラを背景に「低リスクで3～5％を確保できる都市」として評価されます。

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東京不動産がまだ「割安」と言える理由

1. 利回りギャップが大きい

日銀の低金利政策を背景に、借入金利は依然として低水準です。たとえば、融資金利が1％台で、不動産利回りが4％なら、利回りギャップが3％ もあります。ニューヨークやロンドンでは金利上昇でこのギャップが縮小しており、投資妙味は相対的に低下しています。

2. 外国人投資家の流入

円安基調もあって、外国人投資家が東京の物件を積極的に購入しています。海外投資家にとって、東京は「まだ安い」都市として映っており、その需要が価格上昇を後押しします。

3. 都市の成長力と人口集中

東京圏は依然として人口流入が続いており、賃貸需要は底堅いです。再開発プロジェクトも多数進行しており、将来的な賃料上昇が期待できます。

外部参考：東京再開発

不動産投資家にとっての戦略

では、投資家はこの状況をどう活かせばよいでしょうか。

1. 区分マンション投資
   初心者や資金が限られている方には、区分マンションからのスタートが現実的です。都心の1Kやワンルームは安定需要があります。
2. 一棟アパート投資
   融資が可能であれば、一棟アパートに挑戦することで安定したキャッシュフローを確保できます。郊外や再開発エリアを狙うのも有効です。
3. インフレ対策としての不動産投資
   インフレが進行する時代、現金や預金の価値は目減りします。不動産という実物資産を持つことが資産防衛のカギとなります。

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まとめ

世界の主要都市やアジアの不動産市場と比べても、東京の不動産利回りにはまだ上昇余力があると言えます。

• ニューヨークやロンドンに比べ利回りは高い
• アジア新興都市に比べ安定性が高い
• 利回りギャップ、外国人投資家の流入、人口集中が今後の支えになる

今後、金利動向や円相場によって短期的な変動はあるものの、長期的に見れば東京不動産は魅力的な投資先であり続けるでしょう。

あなたも「世界水準から見た東京の割安さ」という視点を取り入れ、次の投資戦略を考えてみませんか？

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