日本のインフレ率は、2024年からじわじわと上昇し、2025年現在では生活必需品やサービスの価格上昇が家計を直撃しています。
スーパーの食料品、光熱費、外食、保険料…。身近な支出が増え、消費者の「支出意欲」が明らかに鈍化している状況です。
そしてこの変化は、不動産投資家にとって無関係ではありません。
✅ なぜ今「生活インフレ」が不動産投資に影響するのか？
かつては「不動産はインフレに強い資産」と言われてきました。
確かに資産価値や家賃が上昇する局面では、インフレは追い風になることもあります。
しかし、2025年の日本ではそれが単純な“メリット”では済まされない状況になっています。
1. 入居者の生活コスト増＝家賃滞納・空室のリスク
生活コストの急増により、入居者の家計はひっ迫しています。
その結果として、
- 「家賃の支払いが遅れる」
- 「より安い物件に引っ越す」
- 「同居を選ぶ」など、
想定外の空室や滞納が増加しています。
特に、地方や郊外の物件では競合との価格競争も激化しており、今までの家賃設定では維持できないケースも。
2. 金利上昇による返済負担の増加
日銀は2024年末にゼロ金利政策を終了し、長期金利が上昇局面に入っています。
この影響で、変動金利型ローンを利用している投資家は、すでに返済額の増加を実感しているはずです。
たとえば、5,000万円を金利1.5％→2.5％に上昇した場合、毎月の返済額は1万円〜1.5万円前後増加します。
利回りがわずか数％の物件では、この影響は非常に大きい。
3. 修繕費・管理費のインフレも無視できない
建築資材や人件費も値上がりしており、修繕費・管理コストが右肩上がりです。
賃貸経営において、こうした費用は「固定費」として重くのしかかるため、利回りの圧迫要因になります。
「以前の利回り計算では回らない」状態になる物件が今後さらに増えると予想されます。
🧭 投資家が見直すべきポイントとは？
✅ ① 家賃設定とターゲット層の見直し
価格に敏感な層に向けては値下げ交渉前提の戦略や、家賃に「見守り・保証付き」などの付加価値を加える工夫も必要です。
✅ ② キャッシュフローの再点検
・返済額の上昇見込み
・修繕積立の増加
・空室率シミュレーション
これらを盛り込んだ最新のCF計算を行い、破綻リスクを事前に見つける必要があります。
💬 今こそ「プロの視点」での見直しが重要です
インフレ、金利上昇、管理コスト増、そして消費者行動の変化。
これらが同時に押し寄せている今、過去の成功体験が通用しない時代に入っています。
・このまま保有していて大丈夫か？
・金利がさらに上がった場合、どう対応すべきか？
・いま売却 or リファイナンスするべきか？
こうした判断を一人で迷わず、第三者の視点で再検証することが、リスクを防ぐ第一歩です。
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代表取締役 生田 忠士
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