「中古アパートが全く売れない…」
「不動産会社に任せてるのに反響がゼロ…」
こうしたご相談を数多く受けています。
中古アパートの売却は、「収益物件の売り方」を熟知しているかどうかで結果が変わります。
この記事では、アパートが売れない5つの原因と、築古でも売るための具体的な戦略を、現場のプロの視点でお伝えします。
売れない原因①：築年数と金融評価のギャップ
木造は築22年、鉄骨は27年を超えると、金融機関の評価が急激に落ちます。
この築年数を超えると、買主側が融資を組みにくくなり、結果的に買い手が激減するのです。
▶ 参考：国土交通省｜空き家・耐用年数
売れない原因②：空室＝不人気のサイン
入居率が7割以下の場合、**「このエリアは需要がないのでは？」**と疑われます。
購入検討者は、立地よりも「安定収入が見込めるか」を見ています。
売れない原因③：価格が相場と合っていない
「隣の物件は〇〇万円だったから」と根拠のない価格設定をしていませんか？
収益物件では、表面利回りや実質利回りに基づいた価格設定が必要です。
▶ 参考：すまいステップ｜アパートの適正価格とは？
売れない原因④：資料不足で不安を与えている
- 修繕履歴
- 家賃表・入居状況
- 建物診断報告書（インスペクション）
これらの情報が整っていないと、買主は不安になり購入判断が遅れます。
中古アパートの売却では「安心して買える資料」が決め手です。
売れない原因⑤：不動産会社選びのミス
収益物件に不慣れな会社に任せると、
- 投資家への訴求力が弱い
- 集客チャネルが乏しい
- 媒介契約の戦略がない
結果的に「売却までの期間が長引く」「値下げを迫られる」ことになります。
▶ 参考：楽待｜収益物件の売却戦略
売るためにやるべき5つのこと
✅ 1. 空室対策で稼働率アップ
- フリーレント
- 家賃の微調整
満室状態に近づけるだけで、売却成功率が大きく上がります。
✅ 2. 投資家目線の資料作成
- 年間収支表（空室含む）
- 修繕計画書
- 管理委託内容
「買ってから困らない」と思わせる情報提供が鍵です。
✅ 3. 適正価格への見直し
- 収益還元法＋近隣取引事例の比較で調整
- 税金（譲渡所得税など）とのバランスも考慮
✅ 4. 売却チャネルを最適化
- 楽待・健美家など投資家が集まる媒体へ掲載
- 弊社独自ネットワーク（金融・士業・不動産業者）
✅ 5. 必要なら買取も視野に
・すぐ現金化したい
・修繕も管理も面倒
・相続前に整理したい
そんな方には弊社による直接買取も対応可能です。
修繕不要・空室OK・現金化まで最短2週間。
まとめ：中古アパート売却は「戦略次第」で結果が変わる
築古アパートでも、見せ方と販売戦略を変えれば高く・早く売れます。
まずは、
- 現状の査定
- 売却方法の見直し
- 空室の対応策
ここからスタートしましょう。
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株式会社L不動産
代表取締役 生田 忠士
https://leading-co.com
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